LEY 3954 - REZONIFICACION DE BARRACAS

En la sesión del 13.10.11 la Legislatura aprobó por unanimidad la Ley 3954 que limita las alturas de la nuevas obras en cuadras de casas bajas preservando las construcciones históricas del barrio.
Un trabajo conjunto de vecinos y legisladores desarrollado a lo largo de cuatro años que rinde sus frutos para Barracas y la Ciudad.

¡GRACIAS A LOS 5000 VECINOS QUE LO APOYARON CON SUS FIRMAS!

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lunes, 26 de marzo de 2012

EL VEINTICINCO QUE ASOMA

Son frecuentes las consultas que llegan a nuestro blog enviadas por vecinos preocupados por la creciente irrupción de torres y edificios en áreas tradicionalmente de baja altura. Entre ellas:

- Por qué los nuevos edificios que se construyen en las avenidas tienen tres o cuatro pisos más que los que ya existen?

*los nuevos edificios de Montes de Oca tienen 3 pisos más que sus vecinos*

- Por qué ahora se puede construir una torre si esta cuadra tiene solamente casas bajas?


*en muchas cuadras de casas bajas aparecieron enormes torres*
 Las respuestas a estos y otros interrogantes similares hay que buscarlas en el Código de Planeamiento Urbano vigente (CPU) que regula qué, cómo y dónde se puede construir.

Este instrumento fundamental en la regulación del uso del suelo data de 1977, fue la expresión del Plan Director de Buenos Aires de 1961 y en sus conceptos rectores presta poca atención a la ciudad existente, considerando que sus errores y deficiencias solamente pueden ser subsanados por la renovación paulatina y completa de sus edificios.

De ese modo, por ejemplo, una avenida de Barracas es considerada similar a otra de  Palermo; y una manzana de Mataderos tiene permisos equiparables a otra de Belgrano. Es decir, no tiene en cuenta las diferentes identidades barriales, los entornos ni la diversidad de paisajes urbanos que imprimen carácter a la Ciudad.

En esa línea de pensamiento, a la vez estimula la tipología edilicia de perímetro libre como el paradigma a seguir, fomentando su aparición y otorgando “premios” a su adopción.

En su última modificación global -ocurrida en el año 2000- el Código profundizó su línea original aumentando la densidad permitida en varios sectores de la ciudad, permitiendo los engoblamiento de parcelas y otras normativas que multiplicaron la factibilidad constructiva. A partir de allí, numerosas áreas históricamente consolidadas en baja altura pasaron a tener indicadores y posibilidades propias de zonas de mucha mayor densidad.

Su efecto no fue inmediato debido a la crisis desatada en 2001, pero a partir de producirse la recuperación económica comenzaron a verse las primeras señales: edificios de entre 8 y 15 pisos aparecían en cuadras de casas de una o dos plantas ante la perplejidad de los vecinos.

El resto es historia conocida: al acelerarse este proceso y verse amenazadas las identidades barriales y el patrimonio, muchos vecinos comenzamos a agruparnos en su defensa dando lugar a diversas asociaciones vecinales cuya principal tarea ha sido impulsar las correcciones a estas “anomalías”. Una de esas iniciativas ha sido la ley 3954 para Barracas de reciente sanción, y existen casos análogos en La Boca, Caballito, Villa Pueyrredón, Belgrano y otros barrios.

Ahora bien, otro de los artículos importantes del CPU en este sentido es el 8.3 que establece las llamadas “Areas de Desarrollo Prioritario”. En rigor de verdad, la primera y única ADP es la Nº1, referida en el artículo 8.3.1.1., que aumenta en un 25% el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) ya establecida por zonificación básica de distrito. El F.O.T. es el coeficiente que determina las superficies máximas permitidas para construir en un terreno, un dato esencial para establecer su “potencial inmobiliario”.

El Area de Desarrollo Prioritario Nº 1 (Sur) engloba todo lo que se ubique al Sur de las  avenidas San Juan – Directorio – Olivera – J.B. Alberdi. Continuando con la misma lógica rectora que mencionábamos al comienzo, el Código considera la zona Sur de la Ciudad como algo uniforme y de características similares, trátese de La Boca, San Telmo, Barracas, Mataderos o Villa Lugano, ignorando sus identidades y las particularidades que los definen.

 


Como siempre que se deja actuar al “mercado”, éste escoge y se concentra para intervenir las áreas más redituables y es por eso que lo único que ocasionó esta norma fue la densificación  de zonas ya consolidadas con gran preponderancia y concentración en sectores de los barrios fundacionales del Sur porteño: La Boca, Barracas y San Telmo.

Es por eso que, por ejemplo, en las avenidas de Barracas los nuevos edificios tienen tres  pisos más que la línea ya homogénea y existente que marcaba un claro perfil urbano.

A esto se debe también que en ciertas cuadras de casas bajas pueda multiplicarse la altura existente. A modo de ejemplo podemos citar graves disrupciones como las producidas en la calle Ituzaingó al 900 donde se están construyendo una torre de 20 pisos y otro edificio de 13. O la calle Quinquela Martín, donde en medio de las casas tradicionales irrumpen obras de 7 u 8 pisos. E inclusive la resistida torre Quartier San Telmo en la esquina de Garay y Chacabuco.




Casi ningún desarrollador ha utilizado esta herramienta para “aventurarse” en zonas del Sur que sí necesitan inversión, por la simple razón de que no es negocio hacerlo.

Resumiendo: este instrumento además de ser casi inútil, ha ocasionado perjuicios en el paisaje urbano consolidado de varios barrios sureños, en la calidad de vida de sus vecinos y,  en última instancia, ha conspirado contra el patrimonio construido favoreciendo las demoliciones de sus edificios valiosos.

Durante el período legislativo 2010, los legisladores Eduardo Epszteyn, Martín Hourest, Sergio Abrevaya, Aníbal Ibarra y María José Lubertino presentaron el proyecto de ley 487D2010 que desafecta de este “premio” del 25% las zonas al este de la av. Vélez Sarsfield. De ese modo, las áreas más perjudicadas y con mayor concentración de edificios de valor patrimonial (Barracas, La Boca y parte de San Telmo) quedarían exentas.


*El Area de Desarrollo Prioritario Nº1 modificada según la ley inicial*
La iniciativa ya fue votada como ley inicial durante 2011 y el 28 de marzo tuvo lugar la audiencia pública en la que participamos junto a numerosos vecinos en apoyo.

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