C2...HUNDIDO?

Todo el mundo sabe en qué barrio vive. Y todos sabemos a qué comisaría pertenece nuestra casa. Y a qué parroquia, CGP y muchos hasta conocen su circunscripción electoral. Buenos Aires se fragmenta de muchas maneras y esas particiones influyen en sus habitantes a diario, en un rango tan amplio que va desde lo emocional y la pertenencia hasta efectuar un trámite o ir a votar.

Sin embargo hay una división que pocos vecinos conocen en profundidad y que es clave en la evolución y desarrollo de la ciudad: los distritos de zonificación. Esos distritos son especificados en el Código de Planeamiento Urbano y determinan entre otras cosas qué se puede construir sobre cada calle, qué alturas máximas, superficies edificables, usos y actividades comerciales, etc. En síntesis: regulan el uso de la tierra en Buenos Aires.

Lo que parece un tapiz de colores se llama “plancheta” y nos muestra cómo en un mismo barrio encontramos múltiples zonas establecidas como centrales (C ), residenciales de distinta densidad (R ), equipamiento (E), industriales (I) etc. Conociendo esta zonificación es posible comprender y prever el crecimiento de la ciudad y cada una de sus partes.

En ese sentido, podemos resaltar que todas las avenidas tienen zonificación de tipo C (comercial) lo cual, además del uso, posibilita que se construyan edificios de gran altura, por lo general superando los 30 mts.

*izquierda: Montes de Oca esq. Rocha
derecha: Montes de Oca esq. Martín García*

En Barracas se presenta un caso inusual: además de las avenidas están incluidas en este tipo de distrito las siete manzanas comprendidas entre Finocchietto, Montes de Oca, Olavarría y Hornos. Quedan entonces zonificadas como C2 las cuadras de las calles transversales que corren entre Montes de Oca y Hornos: Finocchietto, Ituzaingó, Uspallata, Samperio, Aristóbulo del Valle, Brandsen y Olavarría.

Esas cuadras han mantenido hasta ahora un perfil muy característico de casas de dos plantas que le otorgan una homogeneidad poco frecuente e interesante.

Dos casos dignos de destacar y que todos hemos recorrido alguna vez son las calles Samperio y Olavarría, ambas con mayoría de casas de corte racionalista erigidas entre 1930 y 1950 muy similares y que forman conjuntos sumamente armónicos y de indudable valor arquitectónico:

Las otras cuadras guardan perfiles algo más heterogéneos pero similares en su escala:

Y la calle Hornos, presenta un perfil estilístico similar de cara a la autopista 9 de Julio Sur:

Ahora bien, dado el impulso en la proliferación de edificios en altura que venimos registrando desde este blog y el amplio margen que se establece en las normativas del distrito C2, es fácil concluir que esas cuadras inmediatas al eje comercial de Barracas y a metros de la conexión con todas las autopistas urbanas constituyen un gran atractivo para proyectar negocios inmobiliarios.

Cuando se dan estas condiciones la cuenta siempre es la misma a la hora de vender: no se hace la tasación de la casa sino de la tierra, del negocio potencial que se puede efectuar allí lo cual eleva los precios a niveles inalcanzables para un particular que podría comprarla para vivir. Por eso, frecuentemente cierra la operación quien demuele para construir en altura y luego vender los departamentos.

Imaginan ustedes cómo quedaría una cuadra como ésta en cuanto se venda cualquiera de estas casas y en su lugar se levantara un edificio? No se preocupen, no hace falta forzar la imaginación porque eso ya está sucediendo en la realidad:

Ya vemos, entonces: C3, R2, E1 no son disparos de una batalla naval pero según como se utilicen pueden ser causa de importantes “averías” en el barrio.

Nos seguirán “hundiendo” casas?

De nosotros depende.